不動産を売りたいとは思うけれど・・・。
慣れない不動産売却で少し不安・・・。
何から手を付けていいのかわからない・・・。
そんなお客様に 不動産売却の大まかな流れをご紹介いたします。全体像をつかんでいただければ、なんとなく不安なお気持ちの解消に役立つことと思います.
不動産売却の流れ
目次：
価格査定
現地調査
用意したい書類
媒介契約
販売・広告活動
不動産購入申込書（買付証明）
不動産売渡承諾書
契約準備
条件の確認・すり合わせ
必要書類など
ご契約
重要事項説明
契約
決算準備
ローンのご利用をされる場合
測量をする場合
建物の取り壊しが必要な場合
農地転用が必要な場合
開発許可申請や位置指定道路の手続きが必要な場合
決済（不動産お引渡し、残代金清算）
ご案内書類の送付
決済当日
価格査定
不動産売却のスタートは不動産の価格査定からです。
不動産の価格には取引の相場があります。また、それぞれの不動産ごとの特徴によっても売れる価格は上下します。
ご所有の不動産がいくらの価値があるのか知りたくなったら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
現地調査
不動産売却のための査定には、机上査定と現地査定があります。
おおまかな土地の価格がお知りになりたい場合、簡単で早い机上査定も有用ですが、不動産の特徴を見極め売れる適切な価格を提示するためには、現地での調査のうえでの査定がおすすめです。
現地調査では、下記のようにたくさんのポイントをチェックします。
| チェックのポイント | チェックの内容 |
|---|---|
| 敷地の形状 | 広さ・形状・傾斜など |
| 敷地の境界 | 隣地との境界・境界標の有無など |
| 敷地内の状況 | 塀・物置・車庫・樹木・井戸など |
| 接道 | 接道の長さ・接道の幅員など |
| 近隣の条件 | 越境の有無・周囲の建物・高圧線など |
| ライフライン | 上下水道・ガスなど |
| 建物の状況 | きれいさ・日当たり・増改築など |
| 使用状況 | 居住中か空家か・駐車場利用・賃借など |
| 周辺環境 | 駅やバス停・交通や買い物の便・騒音・匂い・振動など |
用意したい書類
不動産売却の査定依頼をされるのに特に必要な書類はありません。
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| 登記済権利書または登記識別情報 | 不動産売却には必ず必要な書類です。早めにお手元でご確認ください。査定段階でご提示いただく必要はありません。 |
| 実測図・境界確認書・越境覚書 など | あれば見せていただけますと査定の参考になります。 |
不動産売却をするなら少しでも高く売りたいのが売主様の心理です。かといって、査定価格がイコール売れる価格ではありません。売却ご検討者様の興味を引くため、実際に可能な価格より高い売却価格を提示されたとしても、長期間売れないままになってしまっては意味がありません。
売主様の立場になって、誠実な査定を心掛ける業者に依頼しましょう。
媒介契約
不動産売却を任せる不動産会社が決まったら、土地所有者である売主様と不動産会社との間で、今後の売却活動をどのように行っていくかをお約束するための媒介契約を締結いたします。
媒介契約書には不動産の詳細や売却予定となる価格、広告活動のお約束や仲介業者が頂く手数料などが記されています。この契約により、不動産会社は正式に「媒介（仲介）業者」としての活動を開始いたします。
売出価格は、査定価格を基に、売主様のご希望（価格や売りたい時期などのご条件）とも照らし合わせて、物権に最も適した、売れる売出価格をアドバイスさせていただきます。
販売・広告活動
お預かりした不動産をできるだけたくさんの方に知っていただくための活動です。
売主様からの特別な広告方法などのご要望がない限りすべて無料での活動となります。
・弊社既存のお客様への紹介
・現地に看板を建てる
・インターネットのポータルサイトに掲載
・自社ホームページに掲載
・業者間で情報の共有
など、売主様とご相談の上、ご了解いただける方法で販売活動をいたします。
「ネットへの掲載はいいけれど看板を立てられるのはちょっと困る」などのご事情を詳しく伺って、売主様に気持ちよく販売活動の期間を過ごしていただきたいと考えております。
不動産購入申込書（買付証明）
この不動産を買いたい方が現れた場合には、その「購入ご希望者様」より媒介業者を通じて売主様に、書面による購入の申込がされます。
この不動産購入申込書には、売買金額等、購入ご希望者様のご希望条件が記載されています。
この書面を受け取られた売主様には、記載の条件内容をご検討いただきます。
購入ご希望者様が売出価格より低い金額の申込をされる場合があります（金額交渉）。この場合、当然のことながらこの申込みをお断りされるのも承諾されるのも、売主様の自由です。
また、一切値段を下げたくない場合には、予め金額交渉を受け付けないよう媒介業者ににご用命いただくことも可能です。
購入希望条件をご検討いただくポイントは売買金額だけではありません。
ローン特約や 契約不適合責任の有無、岐阜近郊ですと農地も多いため例えば農地転用の費用などをどちらで負担するのかなどの条件も 大切なチェックポイントです。
ゆっくりご説明させていただき、売主様のご検討のお手伝いをいたします。
不動産売渡承諾書
申込書の内容にご納得された場合、売主様には売渡承諾書をご記入いただきます。
媒介業者が、この書面を購入ご希望者様にお届けすることにより、いよいよ売主様、買主様、媒介業者の三者がご契約に向けての準備へと進むことになります。
弊社の活動の報酬は、すべて仲介手数料に含まれています。売主様、買主様間での売買契約が成立するまでは、仲介手数料は発生いたしません。
契約準備
買主様が決まったら次はいよいよ売買契約です。売買契約はいわば不動産売却の折り返し地点、とても大切なポイントです。
売買契約を結ぶにあたっては、売主様に大切な書類をご準備いただいたり、媒介業者の作成する書類をご確認いただく必要があります。 スムーズなお取引のためにとても大切な売買契約完了までの流れをご説明します。
条件の確認・すり合わせ
売主様、買主様間ですでに不動産購入申込書・不動産譲渡承諾書が取り交わされ、おおまかな条件の合意はあるのですが、契約を結ぶためには更に詳細で具体的な条件のすり合わせが必要になってきます。
媒介業者は、売主様、買主様のご希望条件を確認した上で、希望条件が異なる事項については、公平な観点から専門家としてアドバイスをさせていただきながら調整をしていきます。
条件については、すでに合意がある項目も含め代表例として以下のようなものがあります。
・売買価格、支払方法
・手付金の額、手付解除期日
・引渡しの時期
・引渡し条件（現況有姿、建物取壊しなど）
・契約不適合責任の期限、特約の内容
・ローン特約の期限
・土地の測量を行うか否か（公簿売買か、実測売買か）
・土地の測量を行う場合は、実際の面積に応じた売買代金の精算を行うか否か
・建物や設備がある場合は補修を行うか否か
・公租公課（固定資産税や都市計画税）などの精算方法や金額
・その他、懸案事項等の措置方法
必要書類等など
条件のすり合わせと同時に、売主様には契約のために必要な書類のご準備をいただきます。以下のものがお手元にあるかどうかを早めにご確認ください。
- 登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報）
- 印鑑（実印）
- 印鑑証明書を入手できるもの（印鑑カード、マイナンバーカード）
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーなどご用意いただき、ご本人確認にご協力ください）
- 固定資産税納付書
- 仲介手数料の半金（原則、契約時に手数料の50％をお支払いいただきます）
- 印紙代（契約書に貼付する印紙です）
- 物件状況等報告書 ・設備表（売主様に作成していただく書類です。売買契約書の一部となります。）
- その他
ご契約の準備が整いましたらいよいよ不動産のお引渡しです
ご契約
重要事項説明
ご契約に先立って、取引不動産に関わる重要な内容を宅地建物取引士が売主様・買主様に対してご説明し、書面を交付します。
重要事項説明書には、以下の内容が記されています。
不動産の表示
売主の表示
取引の対象となる宅地または建物に直接関係する事項
取引条件に関する事項
その他重要な事項
重要事項説明にはとても重要な内容がたくさん含まれており、その内容を理解、納得していただくことがとても大切です。
弊社では、売主様・買主様のご都合に合わせて、事前、または契約当日に契約前に重要事項説明書の内容のご説明を行っております。
また、重要事項説明書・契約書は内容量が多いこともあり、ご説明の日や契約日に突然書面を渡されて説明されてもわかりにくい部分が多いことと思います。そこで弊社では契約日に先立って、期間の調整が許す限り早めに、売主様・買主様に書面をお見せして、間違いや不明な点などを事前にお伝えいただくことができるようにしております。
契約
ご契約には、売主様・買主様双方が揃われるのが基本です。両者対面の場で、契約書に、それぞれのご記名・ご印鑑をいただきます。
書面をお見せしながら契約書の読み合わせを行い、最終的に内容にご納得いただいた上での調印となります。
契約が結ばれた時点で、買主様から売主様へ手付金が支払われ、ご契約は完了となります。
今後はいよいよお引渡しに向けて、売主様・買主様にご準備をいただくこととなります。
ご契約日当日は、私共仲介業者も大変緊張します。何度経験してもやはり緊張するものです。
ましてや、売主様・買主様は、契約のご当事者でもあり、人生に幾度も経験される場面でもありませんので、ご不安な気持ちを持たれたり緊張をされるものと思います。
とはいうものの契約日というのは、今まで書面でしか知ることのできなかったお取引のお相手とお会いになる機会でもあります。
ご契約は、安心がひとつが増える重要な機会でもあると考えます。
決済準備
無事契約が結ばれた後は、お引渡しや代金の清算に向かい、売主様・買主様、各種専門家、私ども媒介業者が協力し合い、それぞれの準備を進めます。不動産売却のラストスパートです。
お取引完了までのお手続きや流れをご説明します。
お引渡しや代金の清算のためには、以下の例のような手続きなどが必要です。
・ローンのご利用をされる場合
不動産代金お支払いのため買主様が金融機関等にお借入れされる場合、金融機関の規定する審査に通ることが必要です。この審査は、通常数週間からそれ以上の期間を要します。
・測量をする場合
求められる測量の種類によりますが、一般的に土地の売買の場合確定測量を行います。確定測量とは、土地の所有者だけでなく、隣地の所有者や行政、測量士や土地家屋調査士といった資格者の立会いの下、土地の境界全てを確定させる測量のことです。期間は1、2ヶ月からそれ以上かかります。
・建物の取り壊しが必要な場合
土地上に古屋などがあり、それを取り壊して更地で引渡することが契約条件の場合、解体業者に依頼して建物を取り壊す必要があります。建物の規模やその他条件によって異なりますが、建物の滅失登記までの期間を含め、1か月から数か月必要となります。
・農地転用が必要な場合
売買の対象不動産が農地で、これを売ったり貸したりする場合、その土地が
・市街化区域にある農地であれば、農地法第５条届出
・市街化区域外の農地であれば、農地法第５条許可 が必要です。
手続きは、行政書士に依頼するのがスムーズです。
届出であっても2週間以上、許可申請であれば6週間以上の期間がかかります。
・開発許可申請や位置指定道路の手続きが必要な場合
開発行為というのは、「建築物の建築または、特定工作物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」です。土地が一定以上の広さの場合、この行為の許可を都道府県や指定都市等の市長に申請しなくてはなりません。
そこで、建築の許可を得られる見込みがある場合でも、万が一の事を考えて「〇月〇日までに許可を得られない場合には契約を白紙解約する」といった特約を盛り込むことがあります。
そして、この許可を得るための期間は数か月から、案件によっては1年以上必要な 場合があります。
このように決済までにはたくさんの準備やお手続きを、順次、または並行して進めていくことが必要となります。お取引によっては、上記の他にも必要な準備もあります。
この時点での不動産の所有権は売主様にありますので、不動産の維持管理は売主様のもとで行われます。しかし、準備を進める上では買主様の立ち入りが必要な場合も多々あります。買主様側の立入りは予め売主様の許可が必要であり、売主様はこれに協力されることが必要となります。
また、届出や許可の申請にも、委任や捺印など、売主様・買主様双方の協力が不可欠です。
このように、相互の協力の上で、不動産お引渡し・残代金ご清算の準備が進められていきます
決済（不動産お引渡し、残代金清算）
すべての準備が整い、いよいよ迎えるのが、不動産のお引渡しと残代金清算のお取引です。準備が整い次第、私ども媒介業者が売主様や買主様、お取引銀行、司法書士など、皆さまの日程を調整して、決済の日取りを決定します。
ご案内書類の送付
決済の日取りが決定しますと、その日時や会場、当日のお持ち物やお持ちいただく金額を「ご案内」として売主様・買主様に書面でお知らせします。残代金、固定資産税精算金の一覧を示したご清算書とその根拠になる資料も一緒にお渡しいたします。
売主様・買主様には、お忙しい中、複数の書類となりますのでご面倒かとは存じますが、どれも大切な書類ですので決裁の日までに必ず目を通していただき、ご準備をいただけるようお願いしております。
そしてご不明な点は、なんでもご指摘、お問い合わせいただけるようにお願いしております。
決済当日
建物などの不動産は鍵の引渡しなど現実に物の引渡しもされますが、不動産の引渡しとは主に、土地や建物の所有権登記の移転のこととなり、このお手続きは通常、専門家である司法書士に依頼します。
当日は会場の銀行などで、司法書士によって、売主様・買主様の本人確認や意思の確認が行われます。
これに間違いないことが確認された後、お借入れがある場合は銀行からローンの実行がされ、買主様から売主様へ不動産の残代金や固定資産税の精算金などが支払われ、すべての金銭のやり取りを清算します。
このあとのタイミングで、司法書士への費用や報酬の支払い、媒介業者への手数料の支払いがされます。
複数の金銭や領収書のやり取りがされる場面となりますので、売主様も買主様も受け取った書面を確認され、しっかり保管されることが大切です。
決済後
お支払いが終わっても、登記の移転は完了していません。司法書士は当日中に法務局に出向き、所有権移転登記の申請をします。申請が受理されると、1～2週間ほどで移転登記が完了し、新所有者である買主様に司法書士からその旨の連絡があります。
決済が完了すると、売主様も買主様もとても晴れやかな笑顔で会場を後にされます。この瞬間はまさに媒介業者冥利に尽きます。
一方で私ども仲介業者にとっては、数か月、頻繁にご連絡を取らせていただいたお客様との関係に一旦区切りを迎える場面でもあって、少し寂しい気持ちにもなります。
不動産を売却されるおおよその流れをまとめてみましたが、何かご不明な点があれば、どうぞご連絡ください。
ご検討中のご相談でも結構です！お悩み中の査定も無料で承ります！
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